Principi di valutazione

Nell'ambito della valutazione immobiliare, i principi di valutazione (anche detti postulati estimativi) sono proposizioni che si accettano come fondamento dall'attività valutativa e che quindi ne costituiscono il presupposto non dimostrato, ma considerato vero in base all'esperienza ed al senso comune^[1]. I principi di valutazione sono di seguito sinteticamente descritti.

Questo principio afferma che il prezzo è posto a fondamento della valutazione immobiliare ossia che tale valutazione è formulata in termini di prezzo o, comunque, in termini monetari.^[2]

Si afferma, con questo principio, che la valutazione immobiliare presenta un'ottica di tipo previsivo e, in quanto fondata sulla determinazione di un prezzo, essa formula una prezzo di previsione^[3].

Per quanto riguarda l'aspetto temporale si possono suddividere le valutazioni in:

• valutazione ex ante o prospettiva quando, rispetto alla data di elaborazione, essa formula la previsione di un prezzo relativo allo stesso momento dell'elaborazione o ad un momento successivo;
• valutazione ex post o retrospettiva o a posteriori quando, rispetto alla data di elaborazione, essa formula la previsione di un prezzo relativo ad un momento precedente^[4].

Lo stesso argomento in dettaglio: Criteri e valori di stima.

Il principio afferma che il valore di stima determinato dall'attività valutativa è funzione dello scopo per cui la valutazione è richiesta. Ad un medesimo immobile possono infatti corrispondere differenti valori, ciascuno di essi dipendente dalla motivazione che ha condotto ad effettuare la valutazione^[5].

Questo principio afferma che il giudizio di stima è ordinario^[6]. Il principio dell'ordinarietà si esplicita in tre criteri.

• Il criterio statistico. Da punto di vista estimativo significa asserire che, fissato il criterio di valutazione e la destinazione d'uso, il più probabile valore di stima di un immobile è il valore medio della distribuzione statistica normale (o gaussiana) dei valori di stima. Secondo questa distribuzione, il valore di stima è il valore centrale più frequente^[7]
• Il criterio economico. Concerne l'individuazione della destinazione che configuri l'Highest and best use (HBU) ossia il Massimo e miglior utilizzo dell'immobile.
• Il criterio giuridico. Si basa su norme legali e riguarda particolari stime convenzionali definite dal legislatore secondo norme e criteri particolari. Si tratta di stime richieste dalla pubblica amministrazione.^[8]

Il principio afferma che la metodologia di una valutazione immobiliare si basa sul fondamento logico costituito dalla capacità di confronto tra l'immobile oggetto di valutazione e altri immobili di confronto aventi simili caratteristiche (appartenenti allo stesso segmento di mercato) e prezzo noto.^[9]

Ciò vuol dire che il valore di un immobile tende ad essere definito dal prezzo che sarebbe pagato per acquisire un immobile di analoga utilità e appetibilità, entro un tempo ragionevole.^[10]

• Codice delle Valutazioni Immobiliari, | Italian Property Valuation Standard (Quinta edizione, 2018) Roma, Ed. Tecnoborsa, ISBN 978-88-943158-0-6
• Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, Chicago, Appraisal Institute, 1996, ISBN 0-922154-35-X
• Giampiero Bambagioni, La misurazione delle superfici immobiliari, Milano, Il Sole 24 Ore spa, 2008 ISBN 978-88-324-7099-4
• International Valuation Standards Committee, International Valuation Standards, London, IVSC, 2007, ISBN 978-0-922154-94-4
• Marco Simonotti, Metodi di stima immobiliare, Palermo, Flaccovio ed., 2006, ISBN 88-7758-686-9
• The European Group of Valuer's Associations, European Valuation Standards, Estate Gazette, London, 2009, ISBN 978-90-902413-8-8

• International Valuation Standards Committee, su ivsc.org.
• Codice delle Valutazioni Immobiliari | 2018 (ed. Tecnoborsa), su tecnoborsa.com.

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